Hieronder heeft u en aantal antwoorden op uw vragen in verband met het kopen/huren van grond of villa in Indonesië.

Wetgeving eigenaarschap Indonesië

Akte Nr.5 van 1960 betreft de basiswet aangaande rechten omtrent land eigenaarschap. De wet betreft de rechten van;
1) eigenaarschap (hak milik)
2) bouw rechten op land (hak guna bangunan)
3) cultuur rechten op land (hak guna usaha)
4) rechten van gebruik (hak pakai)

1. Eigenaarschap (hak milik)

Met de komst van buitenlandse investeerders in Indonesië hebben vele buitenlanders gebouwen of land nodig voor hun bedrijf. Buitenlandse investeerders die vanuit Indonesië zaken willen doen kunnen een gebouw/kantoor of stuk land verkrijgen door het eerst te vormen van een PMA (foreign investment) bedrijf en vervolgens deze rechten te benutten:

2. Bouw Rechten op Land (Hak Guna Bangunan) HGB

Het recht een structuur op land te bouwen en te bezitten dat op naam van anderen staat. De duur van recht voor het gebouw is maximum 30 jaren, te verlengen voor 20 daaropvolgende jaren (artikel 30 Verklaring Nr. door 5/1960).

Degenen die het recht om te bouwen verkrijgen zijn Indonesische burgers en wettelijke entiteiten gevestigd onder Indonesische wet en gevestigd in Indonesië ofwel bedrijven die voor 100 procent in buitenlands bezit, joint venture of 100 procent in Indonesisch bezit zijn

3. Hak Guna Bangunan vs. Hak Milik

Hak Guna Bangunan is enkel het recht een gebouw te gebruiken voor een bepaalde tijdsperiode, die daarna verlengd dient te worden. De eigenaar van Hak Guna Bangunan land is de Indonesische regering. Alleen bij Hak Milik bezit u werkelijk het land of het gebouw. Hak Milik is tevens voor onbepaalde tijd.

4. Het recht van Gebruik (Hak Pakai)

Dit is het recht te gebruiken en/of te oogsten van land dat rechtstreeks door de staat in bezit is (die door gemachtigde officiële regeringsverklaring vertolkt is) of privéland (door overeenkomst met de eigenaar van het land). Dit kan toegepast worden om land te gebruiken als een bouwterrein. De overdracht van dit recht vereist een machtiging van de lokale overheid.
Het recht van Huurcontract van Gebouw (Hak Sewa)
*Land van Een persoon of een Indonesische wettelijke entiteit

Een persoon of een Indonesische wettelijke entiteit heeft rechten om het land in bezit van een ander te huren. Dit recht is voor Indonesische burgers, buitenlanders en wettelijke entiteiten gevestigd onder Indonesische wet en gevestigd in Indonesië of het representatieve kantoor van een buitenlandse wettelijke entiteit. De huurder en de verhuurder kunnen een overeenkomst aangaande deze rechten maken.

Het kopen van vastgoed in Indonesië

Volgens de Indonesische wetgeving, is het onmogelijk voor een buitenlander om eigen land in Indonesië te bezitten, daarentegen is het kopen van appartementen of kantoorruimtes wel mogelijk door middel van de Strata Titel verklaring. Het voorschrift uit 1996 (Nr. 41/1996) verklaard dat een buitenlander die in Indonesië woont of het land regelmatig bezoekt voor zakelijke doeleinden een appartement of flat kan kopen, zolang het geen gesubsideerde ontwikkelingsproject heeft. De titel is enkel voor recht van gebruik.

In realiteit is het voorschrift Nr. 41/1996 en zijn uitvoering als Hak Pakai titel nog steeds enigszins onduidelijk in Bali en wordt niet door alle advocaten en notarissen in Bali aangeraden.

Indirect Eigenaarschap (gebruikmakend een naamhouder)

Een andere manier voor het in eigendom krijgen van land en gebouwen is door het gebruik van een Indonesische naamhouder. Deze Indonesische persoon is volgens de wet te rechtmatige eigenaar van het vastgoed en ondertekent een viertal overeenkomsten met de buitenlander.

1. Een Leenovereenkomst – Deze erkent dat de buitenlander de aankoopprijs van het land aan de Indonesische Burger heeft geleend.
2. Een Recht van Gebruik Overeenkomst – staat de buitenlander toe het land te gebruiken.
3. Een verklaringsbrief – Waarin de kandidaat de lening van de buitenlander en de intentie van de buitenlander het land te bezitten erkent.
4. Een kandidaat Overeenkomst – een overeenkomst tussen kandidaat en buitenlander aangaande betaalbare commissies of kosten en die de verplichtingen van de kandidaat aangaande overdracht van het land beschrijven.

Huur (lease) Dit is het recht op gebruik van gehuurde grond dat in eigendom is van een derde partij, met bedoeling tot opstal. Dit recht kan echter niet worden geregistreerd bij het kadaster en er kan dus geen certificaat van worden uitgegeven. Er zijn geen officiële wetsdocumenten voor huur/verhuur van grond. De wet geeft geen aan voor huur/verhuurovereenkomsten en of de rechten hiervan kunnen worden overerft hangt af van het oorspronkelijke overeenkomst tussen beide partijen (de huurder en verhuurder). Het recht van huur is voorbehouden aan buitenlanders die permanent in Indonesië wonen of een buitenlandse rechtspersoon met een vertegenwoordigend kantoor in Indonesië. De huurovereenkomst staat op de eigen naam van de buitenlander, met een maximale termijn van 30 jaar, hetgeen verlengbaar is. Deze methode biedt optimale wettelijke bescherming van de buitenlander gedurende de huurperiode. Aan het eind van de huurperiode echter, vervalt de opstal aan de eigenaar van de grond tenzij de huurperiode verlengd wordt.

Bedrijfeigendom Dit kan worden uitgevoerd door oprichting van een buitenlands investeerdersbedrijf, bekend als PMA (Penanaman Modal Asing of Investering Buitenlands Kapitaal). Zo'n PMA kan alleen in eigendom zijn van een buitenlander en geeft hem de gelegenheid om een bedrijf op te zetten zonder Indonesische partners. Eigendom staat hierbij op naam van het bedrijf. Eigendom kan in dit geval echter niet langer dan 25 jaar in handen van het bedrijf blijven, na deze periode moet het recht van eigendom opnieuw worden aangevraagd en uitgegeven door de overheid. Om een PMA-bedrijf op te zetten, moet u: een gedetailleerd businessplan overdragen; een bedrijf voeren dat een toegevoegde waarde heeft voor Indonesie, zoals overdracht buitenlandse kennis, schepping werkgelegenheid, of voordelen voor het milieu; een passend contant bedrag overmaken op een Indonesische bank (de hoogte ervan varieert en wordt berekend naar vermogen); investering in onroerend goed aantonen als activa van het bedrijf. Het opzetten van een PMA neemt doorgaans 3 tot 4 maanden in beslag. Als het bedrijf eenmaal is opgericht dan kan men werkvergunningen aanvragen voor de buitenlandse directeuren. Er zijn drie vergunningen beschikbaar voor het eerste jaar. De kosten voor oprichting bedragen 30 tot 40 miljoen Indonesische Rupiah.

Bali Dream regelt al haar zaken met haar eigen notaris/adviseur die volledig op de hoogte is van de laatste wet- en regelgeving ten aanzien van koop en verkoop in Indonesie (Bali). Deze notaris bekijkt welke constructie voor u het beste is. Voorafgaande aan een verkoop checkt hij of alle papieren in orde zijn en of er geen beslag is gelegd door een bank op het te kopen stuk grond of villa. Indien u vrienden heeft in Indonesie kunt u vragen of zij als uw naamhouder willen optreden. Indien dat niet het geval is, dan helpen wij u om een betrouwbare naamhouder te vinden. De kosten hiervoor bedragen 0,5 % van de verkoopprijs van uw woning. Bij elke koop of verkoop moet u dit bedrag opnieuw betalen.U bent te allen tijden vrij uw naamhouder te wijzigen zonder verdere verplichtingen.

Meer informatie of vragen? info@bali-dream.com